[ 社區商業的業態格局在業內被戲稱為“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫療 ]
在一類商圈的租金見漲而店鋪利潤卻未見漲的今天，越來越多的商家開始將目光瞄準另一個領域——社區商業。在沃爾瑪、家樂福、家得利、大潤發甚至高島屋等業者的未來發展大計中，社區店被頻繁提及。
表面上看，社區商業似乎無非也就是商場、超市、餐飲、服飾，這與普通商圈很類似，但實際上，運作社區商業與一般城市核心商業完全不同。
《第一財經日報》記者近期多方采訪和實地調研后了解到，社區商業內的業態分布、比例和招商順序時常與核心商圈相反，而所謂在1.5~2公里范圍內不設同系品牌店以避免內部競爭的規律在社區商業運作中也被打破，一些看似難以在普通商圈生存的品牌反而在社區商圈活得“如魚得水”，你甚至難以想象，社區商業的“主力店”可能是一家醫院或一所學校。
頗有意思的是，在這一系列的“非常規”運作下，社區商業的整體價值得以溢價體現。
“五菜一湯”怎么吃？
《第一財經日報》記者考察上海多個社區商業項目后發現，社區商業一般分為內向型、中間型和外向型。內向型社區商業主要是住戶購買，大多用于居住；外向型則偏投資客購買；中間型則介于兩者之間，住戶與投資客各占約50%。
社區商業的業態格局在業內被戲稱為“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫療。上述三種不同類型的社區商業格局分布比例大相徑庭，外向型社區商業更多側重于超市、餐飲和休閑等，有些外向型社區商業會建社區MALL，俗稱“鄰里中心MALL”，其服務半徑較大，周圍常住人口大多超過10萬規模；中間型則約50%業態為超市和餐飲；內向型則更強調醫療等服務配套型業態。
“社區商業與常規商圈的業態分布明顯不同，比如社區MALL面積在2萬~5萬平方米，明顯小于10萬平方米以上的核心商圈MALL；社區商業輻射范圍約1.5~2公里，而核心商圈輻射范圍是其數倍；核心商圈項目的餐飲占比若達30%已屬很高，但有些社區商業的餐飲占比高達40%；而核心商圈占比可達30%~35%的服飾和鞋包等業態，在社區商業占比會下滑10%左右。”曾參與全國多個社區商業項目的RET睿意德商業服務部董事陳麗琳告訴記者。
有些在核心商圈鮮少見到的中小新型業態在社區商圈也很活躍。在上海長寧區的黃金城道項目中約80%是小眾型新業態，比如將書店、咖啡和自制卡片等結合的“貓空咖啡”。而“媽媽糖”咖啡、嗎哪面包等也都是社區商業的“常客”，還有業者將餐飲結合圖書館，讓附近居民辦餐廳會員卡順帶借書功能，吸引不少居民客源。
“這些中小品牌承租能力較弱，因此會選擇平均租金比核心商圈低30%~40%的社區商圈入駐，而社區商圈為與核心商圈差異化，也會引入這些特色品牌。此外，大品牌的談判周期可達1年多，而中小品牌談判周期僅2~3個月，這有助于社區商業迅速發展。”陳麗琳指出。
此外，“五菜一湯”的招商順序與核心商圈很不一樣，核心商圈通常先招快時尚型主力店，然后是次主力店，餐飲和休閑等配套是后期啟動的。但在社區商業內，餐飲、超市等與生活密切相關的業態需先行招商，而“淪為配角”的快時尚服飾店則成為后期配套。
在“五菜一湯”中，超市是社區商業最重要業態之一。“社區超市與商圈超市有明顯區別，社區超市的生鮮必須突出，有時占比可高達40%，社區店還需突出服務與互動功能，比如Wifi的覆蓋、居民網購的到店自提、配套停車場等。家得利已在做社區店的模型測算，希望未來可經營2萬~3萬平方米的社區MALL，居民步行15分鐘可到。以社區MALL模式經營能增加租金和餐飲收益，這也是標準超市的轉型方向。”曾擔任家得利高管的馮先生透露。
上海高島屋百貨有限公司董事副總經理小森智明表示，其正擬將麾下自營精品超市獨立運作，社區店會是考慮方向，與一般超市不同，社區超市內的生鮮產品更換頻率需更高，以滿足居民的需求變化。
記者在實地考察中發現一個有違商業常規的狀況——為避免內部競爭，通常商家規定1.5~2公里范圍內不設同系品牌店，然而在社區商圈內，同系品牌商家在1公里范圍內比比皆是，比如上海虹口某小區附近15分鐘路程內有數家聯華、華聯、世紀聯華、快客等百聯系門店。
“核心商圈寸土寸金，布點難，但租金低了約一半的社區商業布點相對容易，要抓住居民客源就要將自家品牌布滿周邊，看似加強內部競爭，可整體上是壟斷了某個社區的零售商機。現在社區超市都以占位為先，將對手品牌逼出社區商圈。若整條街都是自家品牌，那物流配送等疊加成本為零，具可操作性。”馮先生坦言。
“五菜一湯”還引發了新商機——小區微信服務。記者在一本“小區無憂”手冊中看到，其將社區附近餐飲、健身、搬場、快遞等信息都印在手冊上，甚至細化到將菜單和價格都列出來以便居民叫外賣，刷其微信賬號則能獲更詳細信息。于是類似的“叮咚小區”、“小區管家”等應運而生，這類業者甚至還獲風投關注。
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