如何讓二手房參與到樓市調(diào)控，關(guān)系到本輪房地產(chǎn)調(diào)控的成敗。即將于4月1日實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（下稱《辦法》），作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)首部全國(guó)性的部門規(guī)范，與“新國(guó)八條”一起發(fā)力，促使房地產(chǎn)一二手市場(chǎng)的變化。統(tǒng)計(jì)顯示，在“新國(guó)八條”限貸限購(gòu)下，一二手房成交量出現(xiàn)極度萎縮，租房取代買房已經(jīng)成為主流。
不過，相比一些大型中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的增加，部分中小中介則呈現(xiàn)“門可羅雀”。北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，新規(guī)定提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，中介行業(yè)進(jìn)入整合期。“而"新國(guó)八條"的出臺(tái)，則加速了中介倒閉潮的到來。”
提高門檻
從2009年開始，北上廣深二手房交易全面超越一手房，2010年二手房在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的主體地位更加突出，租賃市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位也越發(fā)重要。二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，也帶來了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的突飛猛進(jìn)。但從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)屢遭詬病。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，北京1.2萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，僅有5500多家到房地產(chǎn)管理部門備案，備案率不到一半；深圳7800家機(jī)構(gòu)中，僅有1200家備案，備案率只有15％。
對(duì)此，《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案，主管部門應(yīng)將部分備案信息向社會(huì)公示。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員達(dá)100余萬，其中有3.7萬人取得了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，經(jīng)紀(jì)人的流動(dòng)性大、業(yè)務(wù)分散、業(yè)務(wù)操作空間大，其中很多的違規(guī)操作是由經(jīng)紀(jì)人所為。
為此，《辦法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試制度作出了規(guī)定。
胡景暉認(rèn)為，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并重，有利于對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)控和管理。
嚴(yán)堵漏洞
針對(duì)各種各樣的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。
所謂陰陽合同，是指購(gòu)房者為了規(guī)避交易稅費(fèi)，由中介協(xié)助違規(guī)做低房?jī)r(jià)；或?yàn)樵黾淤J款額度違規(guī)做高房?jī)r(jià)，訂立兩份合同的做法。《辦法》明確禁止：為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利的行為。違反該規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人將被處以1萬元罰款并計(jì)入信用檔案，違規(guī)中介將被取消網(wǎng)簽資格并處3萬元罰款。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，《辦法》將對(duì)“陰陽合同”行為起到遏制作用。“此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，讓"陰陽合同"減少乃至根除的可行性大增。”
《辦法》還明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示相關(guān)內(nèi)容，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)務(wù)流程；收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)；交易資金監(jiān)管方式；信用檔案查詢方式、投訴電話及價(jià)格舉報(bào)電話；政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同示范文本等。
此外，針對(duì)交易資金安全問題，規(guī)定實(shí)行交易資金監(jiān)管制度。《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，《辦法》明確了所有違法行為的處罰措施，實(shí)施后的經(jīng)紀(jì)行為將有法可依，必然會(huì)威懾違法行為，有效地遏制違法行為。
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