難題二 養老機構不完善
庹國柱表示，目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構去，很大程度上是因為大多數的養老機構不夠完善，缺少家的感覺。
家住三元里的獨居老人程老太今年72歲，曾經也想過到養老公寓養老，但是到那里只住了半個月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”
養老機構建設不完善是一個現實問題。據竇玉沛提供的數字，現在，我國養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%。
“好點的養老機構收費較高，一般家庭付不起；差點的機構服務又不到位”，庹國柱指出，保險公司投資建設養老社區將是未來壽險發展的一大趨勢。目前，泰康人壽投資的保險業首個養老社區已進入實施階段，合眾人壽也提出了投資20億元建設養老社區。
此外，萬科、首創、保利、華潤等地產公司也加入養老地產建設中，均成立了專門的研發團隊。上月中旬，河北省常務副省長趙勇也曾多次表示，該省環北京的13個縣將分別建設養老基地，以吸引北京有房老人“以房養老”。
難題三 金融機構猶豫不決
據記者了解，“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。
業內人士表示，目前承接“倒按揭”的業務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。
農行個貸部一位姓韓的負責人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關部門的政策扶持，減輕風險，“以房養老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內能解決的。
難題四 受70年產權限制
我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產管理法的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權將由國家無償收回。
業內人士指出，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發生的。
不過，有法律界人士認為，隨著物權法的出臺，這方面的障礙已經消除。
難題五 適用人群較小
“以房養老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產權；其次，老人與子女分開居��；第三，老人的經濟狀況適中。
一般來說，手頭有兩套以上房產的人可能更會考慮“以房養老”。而從觀念接受程度上，時下的中青年人更易接受，他們應該是未來“以房養老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養房都成問題，更別說房養人了。
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