報告稱未來15年全國房價下跌可能性很小
正值"人口紅利期" "嬰兒潮"漸成購買主力
記者陸昀24日北京報道
近日發布的“2005－2006中國房地產市場報告”（REICO報告）認為，未來15年是我國經濟社會發展的“人口紅利期”，2020年前，除非宏觀經濟出現重大波動，導致劇烈的貨幣政策收縮，否則全國房價下跌的可能性很小。
REICO報告提出了“嬰兒潮”概念。認為，由于我國土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化。人口年齡結構是影響房屋需求的重要因素，避開房地產市場的短期波動，通過“嬰兒潮”變化可以大致描繪我國房地產市場的長期運行趨勢。
“嬰兒潮”對房地產市場需求的影響表現在兩個方面：一方面，通過人口年齡結構變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過“人口紅利期”為房屋需求的實現提供經濟基礎，與寬松的貨幣政策相結合，住房的改善性需求和投資性需求將會得到鼓勵。
根據REICO工作室和國家統計局的抽樣調查數據顯示，保守地估計，25－45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25－35歲人員處于婚齡期，其對住房的需求屬于剛性需求，住房需求彈性較小；而35歲以上的人員購買住宅多是出于改善住房條件的需要，住房需求彈性較大，因而與貨幣政策環境關系密切。
REICO報告稱，未來15年仍是我國經濟社會發展的“人口紅利期”，有理由認為，未來15年宏觀經濟的較快增長仍將會為房地產市場的發展提供強有力的基礎。
REICO報告認為，建國后，我國共出現了三次“嬰兒潮”，與未來15年房地產市場發展相關的是1963－1974年第二次“嬰兒潮”和上世紀80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”。據此推斷，未來5－15年我國人口年齡結構的變動趨勢為：2006－2010年，受第二次“嬰兒潮”的影響，35－45歲的群體所占比重會有所上升，但25－35歲的群體所占比重將會有所下降，而2010－2020年，25－35歲的群體所占比重由于第三次“嬰兒潮”的影響又會有所上升。
REICO報告推斷，2020年前，除非宏觀經濟出現重大波動，導致劇烈的貨幣政策收縮，否則全國房價下跌的可能性很小。其中，2010年前，35－45歲群體的住房改善需求和投資需求將會刺激房地產市場的發展，房價仍會持續上漲；2010－2020年，婚齡人口對于住房的剛性需求將會再度增加，而45歲以上群體對于住房的改善需求還未完全消失，全國房價仍然沒有下跌的理由。對全國房價而言，并不能排除未來15年內個別地區房價會出現下降。
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