綠地集團在海外的投資速度，與它在那些二線城市開發(fā)的超高層一樣令人驚訝。
與王健林那份首富的飚勁不同，張玉良那張微胖的圓臉看上去很是溫和。他似乎一直保持微笑的唇型，很少顯露凌厲的機鋒。
但在集團的發(fā)展上，張玉良絕對是一個工作狂.他以近乎激進的節(jié)奏帶著這個巨型的國資企業(yè)揚帆海外，四處攻城略地。從韓國到澳洲，從北美到歐洲，綠地集團的速度與激情，已經(jīng)超越了包括老對手萬達在內(nèi)的一眾房企。
2013年7月，張玉良連續(xù)宣布了兩起海外投資計劃。其一是與全球最大酒店管理集團之一的西班牙MELIA集團簽署酒店資產(chǎn)置換諒解備忘錄；其二則是從全球前十大公共基金“加州教師退休基金”收購洛杉磯中心城區(qū)大都會項目。兩項交易涉及總投資高達77億元人民幣。此前，它還與加拿大基金B(yǎng)rookfield就澳大利亞悉尼CBD區(qū)域一幢辦公樓及一幢歷史保護建筑達成開發(fā)協(xié)議，計劃投資超過26億元。整個2013年，綠地集團計劃的海外投資計劃是100億元人民幣。
如今他也來到倫敦。當(dāng)?shù)貢r間1月7日，綠地集團以6億英鎊的代價購入倫敦開發(fā)商Delancey旗下Minerva有限公司位于倫敦Wandsorth鎮(zhèn)的Ram啤酒廠開發(fā)項目。該項目總占地面積超過3萬平方米，規(guī)劃建筑面積近9萬平方米，擬打造一個集住宅、商業(yè)于一體的大型社區(qū)。
在綠地之前，萬達、總部基地與中國平安均已在倫敦購入或是開發(fā)地產(chǎn)項目。更引人矚目的則是華人首富李嘉誠，這位地產(chǎn)商一邊高位拋售香港和內(nèi)地的物業(yè)，一邊大手筆投資英國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，甚至一度被指“買下整個英國”。
在經(jīng)過20余年的發(fā)展之后，累積起經(jīng)驗和巨額財富的中國地產(chǎn)商們要率先反攻倫敦了嗎？
從2008年起，中國私人財富增加的速度與規(guī)模，用世邦魏理仕環(huán)球研究部執(zhí)行董事陳仲偉的比喻就是讓人“目瞪口呆”。
根據(jù)貝恩咨詢與招商銀行聯(lián)合發(fā)布的《中國私人財富報告》（2009-2013）整理發(fā)現(xiàn)，中國億萬富豪的數(shù)量與可支配的財富總量，在過去4年時間里增長了4倍多。
截至2012年，中國有70萬名高凈值人士（可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣），他們可投資財富達到22萬億；其中，4.3萬名超高凈值人士（可投資資產(chǎn)超過1億元人民幣）可投資財富總額則達到6萬億。
但在過去幾年時間里，有70%的高凈值人士在考慮或是已經(jīng)完成自己、至少是重要家庭成員進行海外移民。
他們的出走將部分房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到海外。世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉根據(jù)私人財富報告進一步做出估算，高凈值人群有可能把5%的可投資資產(chǎn)投向海外房地產(chǎn)市場。這意味著，中國高凈值人群在海外投資房地產(chǎn)的規(guī)模可達1.1萬億。其中，億萬富豪手中的市場容量至少為3000億。
不能放過這樣的機會，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商開始與客戶一起出走。綠地是最早，也是動作最大的一個。
這主要是因為，張玉良堅持海外投資的速度一定要快。
“原則上不會考慮同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作。”張玉良在采訪中表示，“因為節(jié)奏不一樣，他們節(jié)奏太慢。”他表示，只要條件具備，綠地在海外項目三個月就要開工——其在悉尼項目的速度令當(dāng)?shù)卣差拷Y(jié)舌。
綠地速度還體現(xiàn)在收購方面：“我們不會談一個項目談兩年。兩個月，談不下來就換項目。”張玉良說。他不斷的從基金、政府機構(gòu)和地產(chǎn)商手中收購項目。綠地在海外的發(fā)展沒有固定的模式，既對舊的物業(yè)進行改造，也直接購置土地進行開發(fā)，或是干脆推翻原有規(guī)劃重新發(fā)展。
綠地同時還以資產(chǎn)置換的方式持有海外項目。受金融危機影響，過去幾年時間里北美和歐洲的資產(chǎn)估值正處于低谷，再加上人民幣不斷升值，這是難得窗口期。張玉良在采訪中表示，目前海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)估值大幅縮水，國內(nèi)物業(yè)估值卻處于高位，“這個時候就要拼命換。”他說。
以綠地與西班牙酒店MELIA的資產(chǎn)置換為例：作為標(biāo)的物的兩個酒店項目位置良好，如果是在北京、上海，其資產(chǎn)評估價值應(yīng)該在5萬-6萬元/平米。但受歐債危機等因素影響，其與綠地資產(chǎn)置換過程中的評估報價僅在2萬元-2.5萬元/平米區(qū)間內(nèi)。
“它的資產(chǎn)相當(dāng)于縮水一半，不換的人豈不是傻子嗎？”張玉良說。
他還有著更長遠(yuǎn)的用意，是為集團的全球化開辟道路，“如果先把這個市場搶到手中，日后綠地參與全球市場會更容易。”
當(dāng)然，綠地集團也要面臨各種挑戰(zhàn)。陳仲偉告訴本刊，中國開發(fā)商在海外將首先面對人才問題。除非當(dāng)?shù)氐木⒛軌虼_認(rèn)企業(yè)將會長期留在當(dāng)?shù)剡M行投資，否則他們很難會加入到中國的團隊之中。就算開發(fā)商決定長期留在當(dāng)?shù)剡M行開發(fā)，也要付出遠(yuǎn)高于市值的薪酬才能吸引人才加入。
“在國外，最大的困難就是核心人才的缺乏。”張玉良并不否認(rèn)這一點，“但僅就我個人而已，我覺得市場是最難把握的。”
為此，綠地集團開始進行資本布局。首先是上市，去年綠地集團成功借殼盛高置地（00337.HK），今年綠地集團登陸A股市場也幾無懸念。其次則是試圖染指金融產(chǎn)業(yè)，綠地集團與貴州省將在小額貸款公司、金融資產(chǎn)交易、金融租賃公司以及商業(yè)銀行等四大領(lǐng)域展開戰(zhàn)略合作。
房地產(chǎn)金融化、國際化已經(jīng)是大勢所趨，房企們以不同的方式順應(yīng)潮流。
在美國，萬科從一開始就選了與當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)鐵獅門合作的方式。陳仲偉認(rèn)為，作為一個已經(jīng)非常成熟的住宅開發(fā)商，萬科的目的并不是像鐵獅門學(xué)習(xí)如何在異地進行開發(fā)，而是如何進行資產(chǎn)管理，這顯然是戰(zhàn)略層面更深遠(yuǎn)的考量。
不過，作為國際金融中心的紐約對來自海外的投資限制多多，而倫敦則更開放和安全。這個地位越來越重要的國際都市，被來自世界各地的買家視為最安全的避風(fēng)港。
“我相信在過去它的重要性可能還不如紐約，但是現(xiàn)在可以說是與其平起平坐了。”陳仲偉告訴《中國企業(yè)家》。陳此前曾任職于法國巴黎銀行和摩根大通證券研究部。在金融全球化時代，倫敦恰好連接了亞太與美國。“香港下午四點鐘收市后，倫敦則剛剛開始運作，這之后你可以來到紐約繼續(xù)交易。“香港/東京——倫敦——紐約，構(gòu)成了一個24小時不停息的環(huán)球金融市場。”陳仲偉表示。
以綠地為代表的中國房企這一輪海外布局，正與全球金融中心24小時不間斷的交易軌跡重合。
房地產(chǎn)、金融與國際化最完美的代表，或是在張玉良的下一個海外投資計劃：據(jù)報道，綠地集團在倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)擬建超高層公寓項目，總建筑面積近10萬平米。金絲雀碼頭是倫敦新興的金融區(qū)和購物天堂，這里摩天大樓云集，因匯集包括匯豐、花旗等在內(nèi)的金融巨頭備受關(guān)注。這里遵守只租不售的地產(chǎn)游戲規(guī)則，已經(jīng)成為新興的國際CBD中心。
2014年，綠地集團以120億元人民幣的代價，刷新了內(nèi)地房企在倫敦的投資記錄。以倫敦為起點，綠地等中國房企們國際化與金融化的大戲正在上演。
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