其實，“酒店+地產(chǎn)”模式并不復(fù)雜，企業(yè)拿下一塊地，其中一部分做房地產(chǎn)生意，再用賺來的錢建酒店，把酒店抵押給銀行，用貸款去拿新的地塊，地產(chǎn)足以養(yǎng)酒店。這個模式為資本密集的酒店行業(yè)打開了資本通路，讓資金活起來。比如開元在蕭山的“開元名都”項目，一共買下120畝土地，其中80畝開發(fā)成房產(chǎn)，用賺到的錢把剩下40畝建成開元名都酒店，再把酒店物業(yè)抵押給銀行，用貸款再去拿新的地。1998年，“開元名都”拿地價格，酒店用地15萬元/畝，房地產(chǎn)用地38萬元/畝。經(jīng)營到現(xiàn)在，這塊資產(chǎn)已經(jīng)增值“數(shù)倍”。開元名都酒店成為開元集團的大本營，也是業(yè)績最好的酒店，“今年這個酒店的銷售能做到2.5億元。”2000年，陳妙林花費1000萬元在千島湖地區(qū)買下一個名為麒麟的小島，開山，修路，購買豪華游艇，建造千島湖開元大酒店。如今對面一個荒島的價位都賣200萬/畝。
“酒店+地產(chǎn)”模式的優(yōu)勢是：迎合政府提升城市形象需要，拿地很便宜；其次酒店會提升周邊房產(chǎn)價值。業(yè)內(nèi)人士介紹，萬豪旗下的頂級品牌麗姿·卡爾頓酒店在中國有4座，分布于北京、深圳、廣州、上海，酒店建成后，周邊土地升值15%左右。但這個模式大多被房地產(chǎn)公司運用，這樣拿地更加方便，如華僑城、萬達等都是如此，酒店管理公司很少使用。比如萬豪酒店會從萬達那里租下大樓，每年向萬達上繳一部分收入。
2000年以前，開元只在長三角地區(qū)購買資產(chǎn)。2000年，蕭山最后一撥企業(yè)開始改制，陳妙林花6000萬元買下了開元旅業(yè)集團全部股份，成為這個企業(yè)真正的主人。此后，開元開始走出浙江，按說并不容易。“我們在一線城市沒有這種機會，北京上海的政府是不積極的，他們不稀罕我們?nèi)ソ?a target="_blank">酒店，我們只有自己去買，在上海因為松江是個開發(fā)區(qū)，我們才有機會進入。所以開元一直在二、三線，甚至三、四線城市發(fā)展。”陳妙林說。
2004年，開元旅業(yè)集團的房地產(chǎn)收入首次超過了酒店。當時開元經(jīng)營房地產(chǎn)的團隊只有500多人，酒店團隊有8000多人。公司一些人提出放棄酒店，只做房產(chǎn)。陳妙林召集全公司人討論了3個月，定出一個極有政府公文味道的方針：“房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，酒店作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。此后，開元房產(chǎn)和酒店兩塊業(yè)務(wù)并行發(fā)展的狀態(tài)持續(xù)到現(xiàn)在。
選址 尋找未來的CBD
酒店業(yè)始祖斯塔特勒說，酒店經(jīng)營成功的第一要素是：位置，位置，位置。每個酒店都有自己的選址邏輯，要依據(jù)大量數(shù)據(jù)分析，非常嚴密。比如香格里拉一向選擇在全球華人出沒最多的城市。2007年，郭鶴年親自帶領(lǐng)團隊到重慶、長沙和海南等地方為香格里拉選址。麗姿·卡爾頓只在中國一線城市布點，一線城市中又會選在CBD（中央商務(wù)區(qū)），商務(wù)客流量大的地方。
開元的“酒店+地產(chǎn)”模式，大部分選址在城市相對偏僻但有未來的新興地帶，這和通常的高端酒店選址邏輯很不一樣。“現(xiàn)階段，城市中心的CBD并不是我們的好選擇，成熟CBD地價很高，而我們首先要低成本擴張。”張冠明說，“即使是在三線城市，我們也會去找一個未來可能成為CBD的地方，通過我們在當?shù)亟ㄔO(shè)‘酒店+房產(chǎn)’，把這個地方變成CBD中心。”
外資酒店選址，主要根據(jù)GDP、人均消費，以及它所掌握的客源流向。但開元首先計算政府給的優(yōu)惠政策能不能彌補前期虧損。如果還是虧，肯定不做。其次，純粹從酒店角度來講，開元看人均消費水平和周邊酒店狀況，如當?shù)?a target="_blank">酒店擁有量。通過這些酒店來判斷住宿率、平均房價、餐飲毛利率。比如說開元要到駐馬店去，先看當?shù)匚逍羌?a target="_blank">酒店狀況，把他們的一些數(shù)據(jù)算出來，通過這些算出如果做，利潤是多少。比如建四百間客房，照此預(yù)測入住率、平均房價、中餐毛利率，算出收入情況。然后算支出：裝修、每年折舊、人力成本等。
開元酒店的平均入住率近70%，房價比同級別外資酒店低200塊錢左右。例如，開元在北京的酒店，高級雙人間的房價平均在730元左右。一個酒店，一般開業(yè)3~4年后開始贏利。
“香格里拉是為了做酒店而選址，關(guān)注的是酒店本身有發(fā)展前景、周邊客源是否充足，利潤是否有保證。而開元這個模式，一旦出現(xiàn)像2008年的金融危機，房地產(chǎn)行業(yè)、酒店行業(yè)均下行，它會遇到麻煩。” 合縱酒店顧問公司副總裁陽國慶分析。
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